Il mutuo è un tipo di prestito che consente ad un individuo o ad una famiglia di acquistare, ristrutturare, restaurare o costruire un bene immobile, con la possibilità di rimborsare il proprio debito mediante un certo numero di rate e in una prospettiva di lungo periodo.

Dovrebbe sempre essere dedicata una scrupolosa attenzione alla fase di scelta di un mutuo, trattandosi di un tipo di prestito che coinvolge somme di denaro importanti, che impegna l'individuo che lo ha sottoscritto per molto tempo e che riguarda un bene di particolare valore come la casa. E' il caso cioè di definire e di valutare con spirito critico le diverse offerte che il mercato propone, scegliendo quella che meglio si adatta alla propria situazione.

Per poter giudicare la convenienza delle varie offerte di mutuo disponibili risulta dunque molto utile una conoscenza di base del settore.
Prima di iniziare la ricerca di un immobile è sempre consigliabile effettuare una istruttoria preventiva: il cliente presenta domanda di mutuo a nostri uffici e fornisce una serie di dati e documenti (di seguito potete trovare l’elenco di tali documenti) che possono essere utili ad una valutazione della sua situazione; basandosi sui dati ricevuti e su una serie di controlli supplementari, la banca cerca quindi di accertare l’effettiva idoneità del soggetto a ricevere il mutuo ed il relativo importo massimo; inoltre il mutuatario si rende consapevole della consistenza delle rate in funzione dell’ammontare del prestito, in modo da potere anch’egli valutare la sua volontà di indebitamento. Una volta individuato l’immobile da acquistare, verranno presentati tutta una serie di altri documenti ad integrazione della precedente istruttoria e la banca darà o meno un’accettazione scritta definitiva che permetterà al cliente di confermare il suo acquisto.
Nella fase iniziale il mutuatario può scegliere il modo in cui desidera che siano applicati gli interessi al capitale ricevuto in prestito. Può optare, cioè, per il tasso di interesse che reputa più conveniente.
Esistono molti tipi di tasso di interesse tra cui scegliere. Tra i più conosciuti si trovano il tasso fisso, il tasso variabile ed il tasso misto.

Con i mutui a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata del mutuo, anche nel caso in cui insorgano cambiamenti nei mercati finanziari e monetari. Il tasso fisso permette al mutuatario di sapere, sin dall’inizio, il valore di ciascuna delle rate che dovrà pagare e la durata complessiva del prestito, con evidenti benefici sul piano della gestione della propria disponibilità economica.

Sono due i parametri da cui dipende l’ammontare del tasso fisso: l’Eurirs o Irs (Euro interest rate swap) e lo spread. Il tasso Eurirs, comunicato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea, corrisponde alla media delle quotazioni alle quali gli istituti finanziari europei praticano l'Interest Rate Swap. Il suo valore varia in funzione della durata del mutuo: maggiore è la durata del mutuo, maggiore sarà il tasso Eurirs che il mutuatario dovrà corrispondere alla banca; ciò dipende dal fatto che, all'aumentare della durata del mutuo, aumentano in maniera corrispondente i rischi connessi al finanziamento che la banca dovrà sopportare. A determinare il valore finale del tasso fisso concorre poi lo spread imposto dalla banca, che equivale al guadagno che la banca trarrà dal prestito.

Il tasso fisso è determinato quindi dalla somma dei valori sinora presentati, Eurirs e spread.

Ipotizziamo, a titolo di esempio, che un soggetto desideri stipulare un contratto di mutuo a tasso fisso con durata pari a 20 anni e che la banca applichi uno spread pari all'1,45%. Per conoscere a quanto ammonta complessivamente il tasso fisso è sufficiente rilevare la quotazione corrente dell'Eurirs a 20 anni, consultando i quotidiani finanziari o i siti specializzati, e sommare ad essa il valore dello spread applicato dalla banca. In presenza di un indice Eurirs pari al 4,45%, si avrebbe così un tasso fisso complessivo equivalente al 5,9% (4,45% + 1,45%).

Dalle considerazioni sinora svolte appare chiaro che, poiché il valore dell'Eurirs è lo stesso per tutte le banche, converrà riferirsi allo spread bancario per valutare la convenienza delle proposte presenti sul mercato, ovviamente a parità di altre condizioni (come spese di istruttoria, eventuali tassi d'ingresso, ecc.).

I mutui a tasso fisso si rendono convenienti soprattutto nel caso in cui si voglia conoscere sin da subito quale sarà l’importo delle rate da pagare (così da gestire e pianificare efficacemente il proprio denaro nel corso del tempo) o in presenza di un’inflazione in crescita.


I mutui a tasso variabile hanno un tasso di interesse che non rimane fisso, ma è condizionato dall’andamento di alcuni indici economici di riferimento, che vengono specificati nel contratto di mutuo. Un mutuo a tasso di interesse variabile permette al mutuatario di beneficiare di una rata iniziale inferiore rispetto a quella prevista da un mutuo a tasso fisso; eventuali cambiamenti a livello del mercato monetario possono determinare un aumento o una diminuzione del tasso di interesse e, quindi, delle rate da pagare.
L’ammontare del tasso variabile nasce dalla somma di due parametri: il tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate), che corrisponde al tasso medio al quale avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le più grandi banche europee ed equivale all’attuale costo del denaro per le banche, e lo spread che, come nel caso del tasso fisso, indica il margine di guadagno della banca.
Diversamente dallo spread, che rimane fisso per tutta la durata del mutuo, il tasso Euribor è soggetto a variazioni ed il suo valore deve pertanto essere ricalcolato periodicamente (la rilevazione può avvenire ogni 1, 3, 6 o 12 mesi): sulla base delle scadenze incluse nel contratto di mutuo, la banca prende atto del valore di questo tasso e provvede ad aggiornare l’entità delle rate residue. E’ possibile verificare personalmente l’andamento dell’Euribor consultando la stampa specializzata o le sezioni dedicate all’economia dei principali quotidiani nazionali.

Per i mutui a tasso variabile è assolutamente indispensabile conoscere la distinzione tra tasso d’ingresso e tasso a regime. Il tasso d’ingresso è un tasso d’interesse fisso che la banca può applicare nel corso dei primi mesi o anni del mutuo; il tasso a regime è il tasso di interesse effettivo nei mutui a tasso variabile, quello che segue il tasso d’ingresso e che viene calcolato come somma dell’Euribor e dello spread.

Nel momento in cui si sceglie un mutuo a tasso variabile, diviene quindi opportuno assicurarsi che il tasso di interesse reclamizzato sia quello “a regime”, e non quello d’ingresso.

Un mutuo a tasso variabile può rivelarsi una buona scelta quando si ritiene improbabile un aumento dei tassi base nel medio-lungo termine.

Tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile si colloca la categoria dei mutui a tasso misto.

I mutui a tasso misto possono essere visti come una via di mezzo tra le soluzioni fino ad ora presentate; dopo un periodo a tasso fisso viene data la possibilità al mutuatario di scegliere se andare avanti in questo modo oppure se passare ad un tasso d’interesse variabile.
E’ possibile anche procedere in senso opposto, cioè partire con un tasso variabile e decidere in seguito se passare ad un tasso di interesse fisso, ovviamente sempre nel rispetto delle condizioni previste dal contratto di mutuo approvato.
Come nel caso dei mutui a tasso variabile, anche per i mutui a tasso misto può essere inizialmente presente un tasso d'ingresso. Al termine del periodo per cui questo è stato previsto, il mutuatario è invitato a scegliere il tipo di tasso che desidera vedere applicato al mutuo, fisso o variabile. Questa procedura (la richiesta al cliente del tipo di tasso da adottare) si ripete quindi a intervalli regolari, sulla base di quanto previsto dal contratto di mutuo.

Il mutuo a tasso misto presenta alcuni evidenti vantaggi. Esso consente al mutuatario di scegliere di volta in volta la tipologia di mutuo che meglio si adatta alla situazione del mercato ed alle proprie esigenze personali e, per le sua particolare natura, risulta un'opzione decisamente valida per chiunque sia inizialmente indeciso sul tasso di interesse da scegliere.

Oltre ai mutui a tasso fisso, variabile e misto, esistono altre tipologie di mutuo.

L’aumento della concorrenza ha infatti condotto ad una progressiva diversificazione delle soluzioni presenti sul mercato, motivo per cui si assiste oggigiorno ad una vera e propria proliferazione di opzioni differenti, volte a soddisfare le esigenze di qualsiasi consumatore.

E’ opportuno tenere presente che le spese a carico del mutuatario non sono solamente quelle legate al tasso di interesse scelto. L’accensione di un mutuo comporta infatti il pagamento di una serie di spese aggiuntive, talvolta non immediatamente percepibili, che vanno a sommarsi all’importo delle rate da rimborsare periodicamente alla banca.

A questo proposito, il mutuatario deve farsi carico delle spese di istruttoria della pratica, della parcella del perito incaricato dalla banca a valutare il valore dell’immobile offerto a garanzia del mutuo e a verificarne la regolarità edilizia, dei costi notarili (per la stipula del contratto di mutuo), dei costi legati ad eventuali assicurazioni obbligatorie (come l’assicurazione contro il rischio di incendio e di scoppio, il cui costo varia in relazione al valore del mutuo ed alla sua durata; talvolta può essere richiesta anche una polizza sulla vita), dell’imposta sostitutiva trattenuta dall’istituto finanziante per conto dell’erario.
Occorre poi prestare attenzione alle spese di gestione varie previste dalla banca, tra cui compaiono ad esempio le spese di incasso rata (che la banca può imporre ogni volta che avviene l’erogazione di un pagamento), al tasso di mora (in caso di ritardo nei pagamenti).

Alcune delle spese citate coinvolgono importi piuttosto elevati e risultano pertanto meritevoli di un attento vaglio da parte di chiunque si appresti a scegliere un contratto di mutuo.

Una nozione utile per stimare la validità di una o più proposte di mutuo è rappresentata dal Tan (tasso annuo nominale). Il Tan è un indice che mostra l'interesse annuo che la banca applica al mutuo.

Un parametro ancora più utile ad un confronto tra le diverse soluzioni di mutuo sul mercato è costituito dal Taeg (o Isc).
Il Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un indice che include l’insieme complessivo delle spese associabili al finanziamento (compresi gli “oneri accessori”). Il Taeg prende in considerazione la quasi totalità degli oneri finanziari legati ad un mutuo (come le spese per l’apertura dell’istruttoria, le spese di incasso rata, i costi legati alle assicurazioni obbligatorie, ecc.).In virtù del maggior numero di aspetti presi in considerazione dal Taeg, è consigliabile riferirsi soprattutto a quest'ultimo quando ci si accinge ad analizzare varie proposte di mutuo.